Инвестирование в новостройки

Инвестирование в новостройки

Продолжаю искать новые инструменты, куда вложить деньги в 2017 году. Совсем недавно открыл для себя еще одно направление — инвестирование в новостройки. Я уже писал общую статью про инвестирование в недвижимость, в которой немного затронул данную тему. С тех пор, я получил много вопросов, очевидно, что этот способ инвестирования пользуется популярностью среди инвесторов.

Сейчас в интернете проводится большое количество платных курсов по теме инвестиций в новостройки, честно говоря, я даже купил один из них. В этой статье я решил поделиться знаниями, которые уже подкрепил реальным опытом инвестирования в новостройки для дальнейшей перепродажи.

Если вы сейчас выбираете объект и не знаете в какую компанию обратиться, напишите мне по форме обратной связи. Поделюсь контактами опытных агентов, которые бесплатно помогают с выбором объектов.

Надеюсь, что после прочтения данной статьи, читатели ленивого блога расширят свой инвестиционный кругозор.

Для порядка перечислю основные тезисы статьи:

  • Минимальные суммы для инвестирования в строящуюся недвижимость;
  • Риски при инвестировании в новостройки;
  • Как выбрать застройщика, что нужно знать;
  • Как выбрать объект для инвестиций в новостройки;
  • Сколько можно заработать и как продавать квартиру не заплатив налоги.

Минимальные суммы для выгодных инвестиций в новостройки

Инвестирование в новостройки

Прежде всего, поговорим о минимальной сумме, которой должна быть у инвестора для начала инвестирования. Безусловно, в каждом городе свой рынок недвижимости. Как и на любом рынке, помимо себестоимости, цена квадратного метра в основном зависит от показателей спроса и предложения. Соответственно, наиболее дорогие квадратные метры в городах миллионниках. В этой статье, говоря о новостройках, я буду подразумевать объекты (жилой недвижимости) в Санкт-Петербурге, потому как этот рынок я достаточно подробно изучил.

Итак, минимальные суммы для инвестирования в новостройки Санкт-Петербурга начинаются от 1,5 млн. рублей. За эти деньги можно купить совсем небольшую студию в новостройке, не самого крутого застройщика, без отделки, где-нибудь рядом с КАДом на этапе котлована. В Москве минималка начинается от 2,5-3 млн. рублей.

Что касается ипотеки или рассрочки, то по моим наблюдениям их использование существенно съедает доходность, а в большинстве случаев делает инвестирование просто не выгодным. Ипотека подходит больше для вторичного рынка, где можно купив квартиру сразу сдавать её, параллельно погашая кредит.

Риски при инвестировании в новостройки

Говоря об инвестировании миллионов рублей, я бы не стал гнаться за самыми дешевыми объектами, хотя зачастую именно на них можно заработать больше всего. При инвестировании больших сумм, приоритетом должна быть не плановая доходность, а максимальное уменьшение рисков.  Перечислю основные риски в данном инвестиционном инструменте:

  • Банкротство застройщика;
  • Неприемлемое для жизни качество постройки;
  • Мошенничество со стороны застройщика;
  • Существенный срыв сроков строительства;
  • Форс-мажор (война, экономический кризис и т.д.)

Максимально снизить риски можно за счет грамотного выбора застройщика и заключения договора ДДУ (об этом чуть позже). Поговорим о застройщика подробнее.

Как выбрать надежного застройщика — что необходимо знать?

Инвестирование в новостройки

Как сказали на одной из лекций «Петербургской ярмарки недвижимости» — При инвестировании нужно выбирать не объект строительства, а застройщика.

И действительно, когда речь идет о миллионах рублей, лучше переплатить 100-200 тысяч за хорошую историю компании, чем потом 2 года переживать за правильность выбора.

 Да, кстати, покупать квартиру наиболее выгодно на самом раннем этапе строительства, сразу при старте продаж, в этом момент обычно самые вкусные цены. Средний срок строительства новостроек около 2 лет, собственно этот срок и считается так называемым горизонтом инвестирования.

Вернемся к вопросу — как выбрать надежного застройщика. Вот основные моменты, на которые стоит обратить внимание при выборе застройщика:

  • Строительная история компании;

Чем больше домов застройщик успешно построил и ввел в эксплуатацию, тем больше вероятность успешного инвестирования. Так же важно учитывать строительные особенности построенных объектов, лучше, если они не будут сильно отличаться от выбранного объекта для инвестиций. Например, застройщик построил много панельных домов во Владивостоке, и вдруг решил построить кирпичный дом в Санкт-Петербурге — я бы задумался.

  • Рекомендации знакомых и отзывы в интернете;

Если компания стоит не первый дом, то в интернете можно найти достаточно много отзывов реальных покупателей и жильцов. Как вариант, можно попробовать опросить жильцов последних построенных домов застройщика, они могут многое рассказать о качестве постройки дома.

  • Активность на строительной площадке;

Перед покупкой квартиры в любом случае стоит посетить место строительства. Если срок сдачи запланирован через год, а на стройплащадке только-только начинают лениво забивать сваи, то с большой вероятностью сроки сдачи будут сорваны.

  • Форма оформления договора на право требования;

Согласно федеральному закону № 214 РФ новостройки могут продаваться только по договору долевого участия (ДДУ), договору жилищно-строительного кооператива или посредством жилищных сертификатов. Все остальные виды ( предварительный договор долевого участия (купли продажи), договоры займа или инвестирования, и т.д.) являются незаконными!

Если почитать 214 федеральный закон, становится ясно, что наименее рискованным видом договоров является ДДУ. Если компания не заключает при продаже квартиры договор ДДУ, то это должно наводить на размышления о необходимости дополнительной проверки застройщика. Тем не менее, сейчас в СПб несколько крупных застройщиков работают только по ЖСК, причем за счет этого, цены могут быть ниже рыночных на 5-10%. С ними тоже можно работать, но для первого опыта инвестирования я бы их рассматривать не стал, т.к. в этом случае слишком высок риск срыва сроков сдачи дома и необходимости дополнительных платежей.

Как выбрать новостройку для выгодного инвестирования?

Источник: smfanton.ru

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *