Счета эскроу застройщика в долевом строительстве (214-ФЗ)

Счета эскроу застройщика в долевом строительстве (214-ФЗ)

В предыдущей статье я описал, что такое эскроу счета, объяснил это понятие и принцип их работы: кто не знает – обязательно ознакомьтесь. А сегодня продолжу эту тему и расскажу, как будут использоваться счета эскроу в долевом строительстве, как через них будут происходить расчеты с застройщиками в России, согласно последним изменениям к закону 214-ФЗ.

Итак, 01.07.2018 года в России принят закон 175-ФЗ. Им внесены изменения в известный закон 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве…”, которым регулируются все взаимоотношения между дольщиками и застройщиками. Фактически, этот закон регламентирует большинство ключевых вопросов, связанных с покупкой недвижимости на первичном рынке.

Законодатели посчитали, что предыдущая версия закона несет в себе слишком много рисков для покупателей (в этом они, собственно, правы), и решили сильнее защитить права дольщиков, с этой целью и были приняты изменения к закону 214-ФЗ.

Основным нововведением, согласно этим изменениям, является следующее: теперь для расчетов между застройщиками и дольщиками при долевом строительстве обязательно должны будут использоваться счета эскроу. Обязательным это станет уже с 1 июля 2019 года, а сейчас действует т.н. “переходный период”, в который может применяться как эта схема расчетов, так и взносы застройщика в специальный компенсационный фонд, по усмотрению застройщика.

Счета эскроу в долевом строительстве

Суть использования счета эскроу в долевом строительстве очень проста. Дольщик вносит оплату за приобретаемую недвижимость на специальный эскроу счет, на котором они депонируются (“замораживаются”) до сдачи дома в эксплуатацию. После этого, если застройщик выполнил свои обязательства – право распоряжения данными деньгами переходит к нему. Если не выполнил – средства возвращаются дольщику.

Рассмотрим, как происходит весь процесс участия в долевом строительстве и расчетов по сделке с использованием эскроу счетов застройщика.

Этап 1. Выбор объекта. Покупатель выбирает застройщика и желаемый объект недвижимости.

Этап 2. Заключение ДДУ. Покупатель и застройщик заключают Договор Долевого Участия в строительстве (ДДУ).

Этап 3. Внесение средств на счет эскроу. Покупатель вносит оплату по договору на эскроу счет застройщика, открытый в уполномоченном банке (банк для открытия счета выбирает застройщик, но среди тех, что находятся в специальном реестре ЦБ).

Этап 4. Строительство объекта. Застройщик осуществляет строительство объекта, но средства на счете эскроу для этих целей он использовать не может – они находятся там “замороженными” до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Этап 5. Использование средств на счету эскроу. Только после того, как объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, первый дольщик получит документы на свою недвижимость и ключи, застройщик получает право использования средств на счету по своему усмотрению. Если же объект не будет достроен и сдан в эксплуатацию в указанный в договоре срок, средства со счета эскроу возвращаются дольщику, и тот может использовать их по своему усмотрению.

При использовании схемы расчетов через эскроу счета покупатель выступает депонентом, застройщик – бенефициаром, а банк – эскроу-агентом по сделке. Схематически использование счетов эскроу в долевом строительстве можно изобразить так:

Счета эскроу застройщика в долевом строительстве (214-ФЗ)

Отличия счета эскроу от аккредитива

Расчеты через эскроу счета при покупке недвижимости имеют много общего с другой схемой расчета – через банковский аккредитив. Однако, есть и различия, обозначу основные:

  • При использовании аккредитивной схемы расчетов покупатель может закрыть аккредитив даже без уведомления продавца. При использовании счета эскроу закрытие возможно только в случае расторжения ДДУ.
  • Правила открытия и использования аккредитива более конкретно регламентированы законодательно, тогда как при использовании счетов эскроу остается больше возможностей для варьирования (например, в описании условий, которые необходимо выполнить для перехода средств от депонента к бенефициару).
  • Средства, зарезервированные на счете эскроу по ДДУ, попадают под действие государственных гарантий вкладов в сумме до 10 млн. рублей, на аккредитивы действие государственных гарантий не распространяется.
  • Открытие и обслуживание счета эскроу существенно дешевле, чем открытие и обслуживание аккредитива.
  • В целом, эскроу счета лучше подходят для проведения безопасных расчетов с застройщиками недвижимости при заключении договора доверительного управления по закону 214-ФЗ, чем аккредитивы, но и в них есть свои недостатки.

    Счета эскроу с позиции дольщика

    Рассмотрим основные важные моменты, связанные с введением счетов эскроу в долевом строительстве с точки зрения дольщика.

    Эскроу счета для дольщика выглядят очень привлекательно, поскольку его права при использовании этой схемы защищены сильнее, чем это было раньше. Такая схема для дольщика гораздо безопаснее, ведь средства, внесенные на счет эскроу, никуда не денутся, пока застройщик не выполнит свои обязательства, а если он их вдруг не выполнит, то дольщик получит свои деньги обратно. Даже, возможно, с небольшими процентами (банки могут начислять проценты по средствам на эскроу счетах).

    Таким образом, дольщику уже не нужно тщательно анализировать деятельность застройщика и оценивать риски его банкротства – счет эскроу снимает эти риски.

    Однако, есть другие моменты, которые несут в себе определенные риски для дольщика, необходимо их знать.

    Риск 1. Превышение суммы, попадающей под действие государственной гарантии. В случае отзыва лицензии у банка, в котором открыт счет эскроу, государство на данный момент гарантирует возмещение суммы не более 10 млн. рублей. Таким образом, если дольщик покупает более дорогую недвижимость или несколько объектов сразу – он рискует на часть средств, и ему необходимо внимательно анализировать надежность банка (при том, что выбрать банк он не может – это делает застройщик). Более того, в процедуре получения компенсации тут действуют строгие ограничения, нужно быть внимательным и оперативно реагировать на ситуацию, иначе можно вообще ничего не получить.

    Риск 2. Наложение взыскание на счет эскроу. На средства, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Например, если у дольщика есть долги и другой контрагент выиграл суд против него. В этом случае средства со счета эскроу будут списаны в счет погашения задолженности, дольщик будет считаться не выполнившим свои обязательства по ДДУ и полагающуюся недвижимость не получит (если не произведет необходимую доплату).

    Риск 3. Отсутствие обеспечения других обязательств застройщика. При использовании схемы расчетов через счет эскроу, застройщик освобождается от других возможных видов обеспечения своих обязательств перед дольщиком (страхование ответственности, отчисления в компенсационный фонд, залог прав на недвижимость и/или земельный участок, и т.д.). Таким образом, если застройщик выполнит обязательства, предусмотренные договором на обслуживание счета эскроу, но не выполнит какие-то другие, дольщик не сможет взыскать с него штрафные санкции.

    Вот еще некоторые важные моменты, которые обязан знать дольщик для проведения расчетов с застройщиком за недвижимость через эскроу счет:

  • Один ДДУ – один счет эскроу. Под каждый заключенный договор долевого участия открывается отдельный счет эскроу. При этом о проведении расчетов через конкретный счет должно быть указано в самом ДДУ, а также там должны быть обозначены все условия депонирования средств (сумма, срок, основания для прекращения).
  • Срок депонирования средств на счете эскроу на 6 месяцев или более превышает срок получения квартиры. Это дает возможность застройщику несколько “затянуть” сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Срок действия счета эскроу оговаривается сторонами, но он обязательно должен быть на 6 месяцев (или более) длиннее срока по ДДУ. При превышении срока депонирования средств на счете эскроу автоматически расторгается и договор долевого участия.
  • Основания для прекращения депонирования. Для каждого договора об открытии эскроу счета и ДДУ такие основания могут быть разными, но при этом они не должны противоречить действующему законодательству.
  • В каких случаях дольщик может забрать деньги с эскроу счета:

    • По окончанию срока депонирования (если застройщик не выполнил свои обязательства);
    • При расторжении ДДУ (если договор расторгнут по соглашению сторон или по решению суда);
    • При одностороннем отказе застройщика от завершения проекта (если по каким-то причинам он не в состоянии завершить строительство объекта);
    • При одностороннем расторжении договора самим дольщиком (на законных основаниях – например, если застройщик признан банкротом, ликвидируется, кредитор застройщика обращает взыскание на объект строительства и т.д.).

    Если дольщик решит продать свой объект недвижимости – он может переуступить свое право по ДДУ, и тогда новым депонентом по счету эскроу тоже станет новый покупатель, все права и обязанности по данному счету тоже перейдут к нему.

    Счета эскроу с позиции застройщика

    Для застройщиков переход на схему продажи жилья в новостройках по 214-ФЗ через счета эскроу выглядит менее привлекательным.

    Главный недостаток в том, что застройщик не сможет пользоваться деньгами дольщиков на протяжении процесса строительства. Соответственно, для этих целей ему придется привлекать другие ресурсы: или собственные, или, вероятнее всего, заемные.

    За заемные средства, в отличие от средств дольщиков, придется платить, и эти расходы в итоге будут перераспределены, конечно же, на дольщиков.

    То есть, переход к проектному финансированию однозначно приведет к подорожанию недвижимости на первичном рынке, как минимум – на размер стоимости кредитных ресурсов (10-15%).

    Однако, можно увидеть и некоторые плюсы для застройщика. Например, тот факт, что при привлечении заемных средств через проектное финансирование застройщик сразу получит необходимую сумму от банка, либо же откроет кредитную линию, которой сможет пользоваться по мере необходимости. А при использовании для строительства средств дольщиков, этих средств может не хватать, например, если плохо идут продажи – в такие периоды стройки часто “замораживались”, что влекло за собой массу проблем.

    В целом, переход на проектное финансирование и счета эскроу более выгоден крупным застройщикам, которые смогут найти собственные средства для финансирования строительства. И возможность за счет этого продавать свою недвижимость дешевле может вытеснить с рынка более мелкие компании, которым для строительства придется привлекать кредиты.

    Счета эскроу с позиции банка

    И, наконец, во всем этом есть сторона, которая выиграет больше всего от перехода на счета эскроу застройщиков в долевом строительстве. Это, конечно же, банки!

    Судите сами. Большая часть жилья в новостройках продается через ипотечные кредиты. Фактически, с внедрением схемы проектного финансирования, банк получает возможность:

  • Выдать ипотечный кредит дольщику.
  • Зачислить эти же деньги на открытый у себя же счет эскроу, получив дополнительные пассивы.
  • За счет этих же пассивов выдать второй кредит застройщику.
  • Это типичный пример работы т.н. денежного мультипликатора, когда одни и те же деньги оборачиваются в банке многократно, и каждый раз банк на них зарабатывает. Причем, риски для банка в данном случае минимальные – он “перестраховывается” дважды, да и сумма кредита, фактически, находится у него же на счете. Если застройщик не выполнит обязательства и не завершит строительство – дольщик погасит свой ипотечный кредит со счета эскроу. А от застройщика останется залог – земля и незавершенное строительство, который тоже можно будет реализовать.

    Теперь вы имеете представление о том, как будут использоваться счета эскроу застройщика в долевом строительстве с 1 июля 2019 года, согласно изменениям к закону 214-ФЗ. Это ключевая, общая информация, и чтобы не упустить ничего существенного конкретно в вашей ситуации, перед покупкой жилья в новостройке рекомендую внимательно изучить вышеупомянутый закон со всеми актуальными на тот момент изменениями.

    Оставайтесь на Финансовом гении – здесь вы найдете много другой полезной и важной информации, которая поможет вам более грамотно зарабатывать, тратить, сохранять и приумножать деньги. До новых встреч на страницах сайта!

    Источник: fingeniy.com

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *